Leistungen

Unsere Projektaufträge sind komplexe Bauvorhaben, meist mit mehreren Investor:innen. Wir denken klar und pragmatisch mit und strukturieren, kalkulieren, managen, steuern alle Arbeitspakete und Meilensteine zielorientiert. Dabei kommunizieren und verantworten wir mit, dass Planung und Realisierung zueinander passen.

Unsere Leistungsphasen

1. Projektvorbereitung

In enger Abstimmung mit den Auftraggeber:innen vereinbaren wir den Ablauf zur Erstellung oder Anpassung der auftragsrelevanten Organisationsstruktur für das gesamte Vorhaben. In der Projektvorbereitung erstellen wir den ersten Steuerungsterminplan samt seinen wesentlichsten Meilensteinen und skizzieren damit, zunächst grob, die mögliche Zeitspanne für das Gesamtprojekt und zugehöriger Teilprojekte.

Für alle Handlungsbereiche der Projektsteuerung werden die Verantwortlichkeiten festgelegt. Die Freigabe des ersten Meilensteins für den Beginn der gesamten Projektplanung erfolgt durch die Bauherr:innen und die Investor:innen. In dieser Phase werden zusammen mit den Investor:innen verschiedene Varianten der möglichen Nutzung geprüft und grob kalkuliert. Je nach Projekt finden erste Sondierungsgespräche mit Ämtern und Behörden statt und Planer:innen werden kontaktiert, um grundlegende Festlegungen fachlich fundiert treffen zu können. Wir koordinieren alle Entscheidungsvorlagen, moderieren und protokollieren die Besprechungen aller Projektbeteiligten.

Diese Phase ist entscheidend für den späteren Erfolg des Projektes und bietet die höchste Entscheidungsvielfalt sowie die größten Steuerungsmöglichkeiten. Genau in dieser Phase ist es für die Auftraggeber:innen besonders wichtig, bereits mit Hilfe unserer Unterstützung ein vollständiges Bild der Möglichkeiten zu erhalten, Varianten durchzuspielen und damit die richtigen Grundsatzentscheidungen zu treffen.


2. Projektplanung

Die Phase der Planung ist mit intensiven Abstimmungen zwischen allen Beteiligten verbunden, um frühzeitig die Planungsideen mit den Auflagen der Behörden und den Budget- und Zeitrahmen der Bauherr:innen abzugleichen. Als Projektsteuerende achten wir darauf, dass rechtzeitig die notwendigen Spezialist:innen und Fachingenieur:innen eingebunden werden, dass die Planungsschritte, z.B. für einen projektbezogenen Bebauungsplan, zeitgerecht erfolgen und dass Nachbar:innen und andere Projektbeteiligte durch eine abgestimmte Kommunikation beteiligt und „mitgenommen“ werden.

Je nach Projekt variiert die Dauer der Planungsphase stark. In Berlin dauern die B-Plan-Verfahren mehrere Jahre und müssen kontinuierlich fachlich und rechtlich begleitet werden. Dazu arbeiten wir mit Stadtplaner:innen und Behörden eng zusammen und sorgen dafür, dass dieser, für Investor:innen oft schwer nachvollziehbare, Prozess so reibungslos und zeitoptimiert wie möglich abläuft. Die Projektsteuerung, so wie wir sie verstehen, muss für den koordinierten und zielorientierten Ablauf auch von vielschichtigen Abstimmungsprozessen sorgen, denn das machen keine Architekt:innen und keine anderen Planer:innen.


3. Ausführungsvorbereitung, gesamt und im Detail

In dieser Phase sind die wichtigsten Planungsentscheidungen getroffen. Die Machbarkeit sowie die Bedingungen der Umsetzung sind vorbereitet und durch die vorgelagerte Planungsphase geklärt worden. Nun sorgen wir als Projektsteuerer:innen dafür, dass Planungsbeteiligte die Voraussetzungen dafür schaffen, um aus der Planung ein reales Bauprojekt werden zu lassen. Es werden weitere Fachleute hinzugezogen, die Erstellung der Ausführungsplanungen wird von uns überwacht und zeitgerecht abgerufen. Das Verfahren für die Ausschreibung und Vergabe wird projektbezogen mit den Bauherr:innen festgelegt und vorbereitet. Je nach Projektart bieten sich unterschiedliche Möglichkeiten an, z.B. von der Einzelvergabe, über eine Paketvergabe bis hin zum Generalübernehmer. Die Ausführungen über eine:n Generalübernehmer:in werden ebenfalls von uns während der Bauzeit überprüft und im Gesamtverlauf gesteuert.

Alle kostenrelevanten Entscheidungen, ob es die Vergabeart betrifft, oder die Auftragserstellung im Einzelnen, gleichen wir mit den Zielen der Bauherr:innen ab. In Folge stimmen wir das Prozedere detailliert mit den Auftraggeber:innen ab. Ein regelmäßiges Berichtswesen ermöglicht eine kontinuierliche Kontrolle und bietet den Bauherr:innen die Gelegenheit, jederzeit in das Verfahren einzusteigen und somit gezielt den Überblick zu behalten. Nur mit einer gut koordinierten Vorbereitung kann die Umsetzung des Projektes in der nächsten Phase gelingen und der wirtschaftliche Erfolg gesichert werden. Dafür bieten wir als professionelle Steuerer:innen eine fundierte Unterstützung.


4. Ausführung der Baufelder und Bauteile

Die Ausführung der Arbeiten auf der Baustelle, sowie die erforderlichen begleitenden Arbeiten, wie z.B. Rechnungsprüfungen, Aktualisierung von Zeitplänen, Nachtragsmanagement, kennen wir durch unsere eigene Tätigkeit als Architekt:innen sehr genau. Wir wissen, dass es neben der Koordinierung durch die bauleitenden Architekt:innen auf eine gute Projektsteuerung in dieser Phase ankommt, damit die Kostenkontrolle, das Einholen von Bauherr:innenentscheidungen und die Absicherung von geänderten Finanzierungsbedürfnissen nicht verzögert oder ungeklärt bleiben und somit verhindert wird, dass sich keiner der Beteiligten zuständig fühlt. Wir betreuen diese Phase aktiv, nehmen an Bausitzungen teil, stimmen uns mit der Bauleitung und den Prüfingenieur:innen ab und steuern in dieser sehr dynamischen Projektphase das Gesamtprojekt in die gewünschte Richtung. Oft werden noch in dieser Phase Planungsänderungen nötig oder die finalen Nutzer:innen der Immobilien stehen jetzt erst fest und das Raumprogramm oder die Ausstattung müssen angepasst werden. Dabei unterstützen wir die Beteiligten, um trotz solcher Anpassungen eine ungestörte Realisierung zu ermöglichen.


5. Projektabschluss

Das Projekt ist nun auf der Zielgeraden. Für viele Beteiligte erscheint das Vorhaben nun schon erledigt zu sein. Wir steuern in dieser Phase weiter zielorientiert und kostenbewusst. Weiterhin steht eine Vielzahl an Entscheidungen an und erfordert zugehörige Anpassungen. Wartungsverträge, Dokumentationen und Verwaltungstätigkeiten sind zu beauftragen, einzusammeln und zu bewerten. Die Kostenfeststellung und die Übersichten zu den Einbehalten, Gewährleistungen und offenen Leistungen wird kontinuierlich gepflegt. Wir unterstützen die Auftraggeber:innen bei der Vorbereitung der Abnahmen, bei der Beantragung von Nutzungsaufnahmen und bei Übergaben an Mieter:innen und Nutzer:innen und stimmen im Vorfeld das Verfahren mit den Bauherr:innen ab. Welche externen Vermietungsagenturen sollen tätig werden, welche Ankermieter:innen werden wann starten, welche Betriebsmittel werden wann genutzt und wie erfolgt die alltägliche Objektbetreuung in der Übergangsphase. Aufgrund unserer Erfahrungen bieten wir den Bauherr:innen hier weiter umfassende Beratung und Unterstützung bis zum erfolgreichen Projektabschluss.